builder's remedy

Le recours du constructeur est une doctrine juridique qui permet à un promoteur de contester ou de contourner les restrictions de zonage locales lorsqu'une municipalité ne se conforme pas aux lois nationales sur le logement. Selon ce mécanisme, si une ville ou un comté n'a pas zoné suffisamment de terrains pour le logement ou a imposé des restrictions qui empêchent efficacement le développement de logements, un promoteur peut intenter une action en justice et, en cas de victoire, obtenir un allègement de ces contraintes de zonage. Cela peut prendre la forme d'une dérogation, d'un permis d'utilisation conditionnelle ou, dans certains cas, d'une autorisation de poursuivre un projet qui serait autrement interdit en vertu des ordonnances existantes.

Le recours est apparu comme un outil pour faire face à la crise de la pénurie de logements. Des États comme la Californie, le New Jersey et l'Oregon ont codifié ou reconnu des versions de cette doctrine dans leurs statuts de planification. La loi californienne sur l'élément de logement, par exemple, exige des municipalités qu'elles zonent pour une allocation régionale spécifique des besoins en logement (RHNA), et un promoteur peut intenter une action en justice si un projet est rejeté et que la ville ne peut pas démontrer une capacité zonée adéquate. La charge légale est inversée: plutôt que le promoteur prouve que le zonage est déraisonnable, la municipalité doit prouver sa conformité aux mandats de logement de l'État.

Comment ça marche en pratique

Un promoteur propose un projet de logement qui viole le zonage local, les limites de densité ou les normes de conception. La municipalité refuse l'approbation. Le promoteur intente alors une action en justice, arguant que le refus viole la loi nationale sur le logement ou la doctrine constitutionnelle des prises de possession. Si le tribunal convient que la municipalité a un zonage inadéquat pour le logement, le juge peut accorder un allégement. Cela n'approuve pas automatiquement le projet, mais cela supprime la barrière de zonage et peut obliger la ville à accorder des approbations discrétionnaires ou à réduire les conditions de développement.

Le recours n'élimine pas les codes du bâtiment, l'examen environnemental ou les exigences d'infrastructure. Un promoteur doit toujours respecter les normes de sécurité et doit souvent effectuer une analyse d'impact environnemental. Ce qui change, c'est l'obstacle à la planification. Une ville ne peut pas simplement dire non parce qu'un projet est plus haut que ce que la zone autorise ou apporte plus d'unités que ce qui était historiquement permis. Elle doit démontrer de manière affirmative qu'elle a effectué le travail de planification du logement requis par la loi de l'État.

La controverse entoure le recours car il peut outrepasser l'avis de la communauté et les préoccupations concernant le caractère local. Les quartiers s'opposent lorsque le logement multifamilial ou la densité augmente plus rapidement que ce que les résidents avaient anticipé. Les municipalités soutiennent qu'elles perdent le contrôle fiscal et doivent accepter des projets qu'elles ne peuvent pas desservir adéquatement. Les défenseurs rétorquent que la pénurie de logements et les crises d'abordabilité justifient la réduction du pouvoir de veto local sur le développement. La portée et l'application du recours restent contestées devant les tribunaux et les législatures d'État.